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Le débat sur les frais applicables aux successions et donations existe depuis si longtemps qu’il ressemble à un serpent de mer, à une sorte de Loch Ness, qui ressurgit de temps à autres. Certains disent même l’avoir aperçu.

Le clivage entre ceux qui le jugent confiscatoire et ceux qui lui trouvent une vertu égalitaire s’invite à nouveau dans le débat dans cette période pré-électorale.

En effet, une proposition de loi, visant à alléger les frais applicables aux successions et aux donations, a été déposée à l’Assemblée nationale le 11 janvier dernier. Ce texte prévoit :

– d’exonérer de droits de mutation à titre gratuit le bien immobilier constituant au jour du décès la résidence principale du défunt lorsque, à la même date, ce bien est occupé à titre de résidence principale par son conjoint, son partenaire lié par un pacs, par un ou plusieurs enfants du défunt ;

– de fixer l’abattement au profit des petits‑enfants à 100 000 € ;

– d’une réduction, de 15 à 6 ans, du délai de rappel fiscal des donations ;

– d’augmenter le plafond de dons d’argent au profit d’un membre de sa famille à 100 000 € tous les 6 ans.

Personne ne peut raisonnablement s’offusquer d’une baisse de pression fiscale dans notre pays qui collectionne les premières places en la matière. Toutefois, ce n’est qu’une proposition. Chez ONPC, nous allons suivre le sujet de près pour vous informer de son évolution.

Comme chaque année, la loi de finances annuelle livre son lot de nouveautés fiscales. Petite revue de détail.

Pour les particuliers :

– Les seuils des tranches du barème progressif de l’impôt sur le revenu sont relevés de 1,4% afin d’atténuer les effets de l’inflation sur les impôts.

Tranches d’imposition sur le revenu	Taux d’imposition
Jusqu’à 10 225 €	0%
De 10 226 € à 26 070 €	11%
De 26 071 € à 74545 €	30%
De 74 546 € à 160 336€	41%
A partir de 160 337€	45%

Barème 2022 applicable sur les revenus 2021

 – Le crédit d’impôt accordé pour le recours à un service à domicile inclut désormais les services complémentaires et liés rendus en extérieur (accompagnement des enfants hors domicile, livraison des courses…). De plus le crédit d’impôt instantané entre en vigueur : le salarié est payé à 50 % par son employeur (dispositif Cesu), le reste est pris en charge par l’État.

– Le malus au poids et au CO2 est effectif pour les véhicules neufs d’un poids supérieur à 1,8 tonne. La taxe s’applique pour chaque kilo supplémentaire. Les véhicules électriques ou hybrides rechargeables ne sont pas concernés. Le plafond du malus CO2 passe de 30 000 à 40 000 € avec un seuil d’entrée abaissé à 128 g de CO2/km.

– Un bouclier tarifaire par modulation des taxes est mis en place jusqu’au 31 janvier 2023 pour contenir les hausses des prix du gaz naturel et de l’électricité

Pour les bailleurs :

– Les annonces publiées sans classe énergie et classe climat peuvent être sanctionnées.

Pour les indépendants :

– En 2022, les indépendants peuvent opter pour le régime d’imposition réel jusqu’au 1er mai.

– Exonération totale des plus-values lors de la transmission d’une entreprise individuelle lorsque la valeur des biens cédés, hors actifs immobiliers, est inférieure à 500 000 €.

Lois en mouvement, règles modifiées ?… ONPC reste à l’écoute pour mieux vous informer.

À la quasi-unanimité les députés ont adopté la proposition de loi devant permettre aux emprunteurs de résilier leur assurance, à tout moment sans frais.

Cette résiliation était déjà possible, mais à la date anniversaire et moyennant frais plus ou moins excessifs. La proposition portée par la députée Patricia Lemoine (groupe Agir) vise à permettre un accès plus juste, plus simple et plus transparent au marché de l’assurance emprunteur.

La route vers l’application n’est pas encore un long fleuve tranquille puisque le texte doit maintenant être examiné au Sénat. Mais si tout se passe bien, une entrée en vigueur dans les prochains moins, avant la fin de la législature, est envisageable.

Stimuler la concurrence sur le marché de l’assurance emprunteur – évalué à près de 10 milliards d’euros par an pour 7 millions de propriétaires – est objectivement une bonne chose quand on sait que le secteur bancaire détient 88% de part de marché dans l’assurance emprunteur !

Cette nouvelle disposition sera valable pour les contrats à venir et en cours et permettrait des économies pouvant aller en moyenne de 5.000 à 15.000 euros environ sur la durée totale du contrat.

Achat immobilier ou règlement d’une succession vont de pair avec les «frais de notaires», souvent confondus avec la rémunération du notaire. Or, ces frais recouvrent principalement les taxes collectées pour le compte du Trésor Public ou d’autres professionnels (géomètre-expert, syndic …).

La rémunération des notaires est totalement transparente : elle est affichée via le «tarif des notaires» fixé par le code du commerce en ce qui concerne les émoluments.

Ces émoluments sont issus de la rédaction des principaux actes établis, comme les ventes immobilières, prêts, donations, contrats de mariage, procurations, déclarations de succession ou partages.

Ils sont calculés proportionnellement, par tranches, selon les prix exprimés dans l’acte ou les valeurs des biens concernés, ou faire l’objet d’un montant fixe en fonction de l’objet de l’opération. Le tarif est unique et applicable quel que soit le notaire choisi et la situation du client.

Le montant de ces émoluments sont accessibles en ligne sur le site Legifrance ou celui de la Chambre des notaires de Paris.

Toutes les prestations qui ne sont pas prévues par le tarif sont rémunérées par les honoraires : consultations et conseils juridiques, baux d’habitation ou commerciaux, actes de société, contrats commerciaux, compromis et promesses de vente, négociation ou gestion immobilières.

À la différence des émoluments, les honoraires sont fixés par le notaire en accord avec le client, matérialisé par une convention d’honoraires. Le montant de ces honoraires est fixé en considération du temps passé, de la complexité du dossier et de l’importance des intérêts en jeu..

 

La question de pose lors d’un prêt immobilier. La banque demande la plupart du temps une garantie financière pour se protéger du risque de défaillance de remboursement. En théorie, le choix entre hypothèque et caution est laissé à l’acheteur, mais dans la pratique, la banque impose souvent sa préférence.

La caution bancaire

La caution bancaire est assurée par les établissements financiers, les assurances ou encore les mutuelles professionnelles. C’est une couverture financière sur la base d’un fonds de garantie qui prend en charge les mensualités en cas de difficultés de remboursement du prêt.

Pour un cautionnement bancaire, l’emprunteur verse à la société de caution un pourcentage du montant du prêt ou un montant forfaitaire, plus une contribution versée à un fonds de garantie.

Les conditions financières proposées varient d’un établissement à l’autre et selon le montant emprunté, le montant des échéances et l’âge de l’emprunteur.

Les sommes versées par l’emprunteur sont restituées en fin de contrat par la plupart des établissements mais ces sommes n’étant pas réévaluées, elles sont généralement désuètes après vingt années de crédit.

L’hypothèque

L’hypothèque doit être établie par un notaire. Son coût est plus élevé qu’une caution car elle intègre les honoraires du notaire, la contribution de sécurité immobilière, la taxe de publicité foncière (sauf PTZ et prêt conventionnés), les frais de formalités et débours. Elle est quasiment obligatoire lorsque le crédit immobilier est demandé sans apport.

En cas de défaut de paiement, le créancier met sa garantie en jeu en faisant procéder à la saisie du bien puis à sa vente.

Si l’emprunteur veut vendre son bien immobilier avant la fin du crédit, il doit obtenir la mainlevée de l’hypothèque ce qui engendre des frais. Sinon, l’hypothèque est levée automatiquement un an après la fin du remboursement, sans frais.

Il existe une autre solution pour l’achat d’un bien neuf ou ancien : le privilège de prêteur de deniers. Selon votre projet et votre profil, votre notaire ONPC saura vous conseiller la solution la mieux adaptée. N’hésitez pas à le contacter !

La création d’une SCI peut intervenir à tout moment. Il suffit que deux personnes au moins souhaitent la constituer. La SCI est conseillée à plus d’un titre pour gérer et transmettre un patrimoine familial.

 

Elle évite les situations de blocage de l’indivision

La SCI désigne dans ses statuts ou par décision de l’assemblée générale un ou plusieurs gérants. Le ou les gérants disposent de pouvoirs de gestion étendus qui évitent les règles de majorité et donc les situations de blocages.

Certaines dispositions importantes (souscription d’emprunt, prise d’hypothèque…) restent votées en assemblée générale, selon la majorité fixée par les statuts.

Elle facilite l’aménagement du régime matrimonial

La SCI permet aux époux (sous régime de séparation de biens ou de communauté réduite aux acquêts) de modifier leurs pouvoirs sur les biens immobiliers qu’ils possèdent. Ainsi l’apport d’un bien immobilier à une SCI permet de le soumettre aux règles fixées dans les statuts.  Ils deviennent cogérants du ou des biens et disposent chacun des pouvoirs que les statuts ou l’assemblée générale leur accorde.

À noter qu’après l’apport, le bien immobilier n’appartient plus aux époux mais à la SCI.

Elle sécurise les concubins qui achètent un bien en commun

Pour deux personnes non mariées et non pacsées, l’achat se fait généralement en indivision. En cas de décès, le survivant se retrouve alors en indivision avec les héritiers de son ex-concubin.

L’apport du bien à une SCI, puis le démembrement croisé des parts sociales de la société permet de pallier d’éventuelles difficultés.

 C’est un outil de transmission de son patrimoine

La détention de son patrimoine immobilier à travers une SCI permet d’optimiser fiscalement sa succession. Ce sont des parts sociales qui sont transmises et non des biens immobiliers, avec de nombreux avantages fiscaux (prise en compte du passif, décote, abattements…).

 

Pour constituer une SCI et en définir ses statuts, n’hésitez pas à nous consulter, les notaires spécialistes de l’ONPC sont à votre écoute.