Actualités

Acheter un logement sur plan, ou en Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA), est une perspective séduisante : vous bénéficiez d’un bien neuf, aux dernières normes, souvent personnalisable et avec des frais de notaire réduits. Cependant, cette acquisition se distingue radicalement de l’achat dans l’ancien. Vous n’achetez pas un bien existant, mais un droit à construire, ce qui implique un parcours juridique complexe et des risques spécifiques.

En tant que notaires spécialisés dans l’immobilier complexe, nous accompagnons de nombreux acquéreurs dans leurs projets en VEFA. Notre rôle est de transformer l’incertitude en sécurité juridique. Voici les 5 points de vigilance essentiels que nous vérifions systématiquement pour protéger votre investissement.

 

Point 1 : Le Contrat de Réservation, un Engagement à ne pas Sous-Estimer

Le premier document que vous signerez est le contrat de réservation. Contrairement à une simple option, il s’agit d’un véritable avant-contrat qui vous engage. Il est souvent signé rapidement, parfois dans un bureau de vente, mais son contenu est crucial.

Ce que nous vérifions pour vous :

• La Description Précise du Logement : Les visuels 3D sont des outils marketing, pas des documents contractuels. Nous nous assurons que la notice descriptive annexée au contrat est exhaustive et précise : surface habitable, nombre de pièces, matériaux utilisés, équipements privatifs et collectifs. C’est ce document qui fait foi.
• Le Prix de Vente et ses Conditions : Le prix est-il indiqué comme “prévisionnel” ou “ferme”? Existe-t-il une clause de révision de prix? La loi encadre strictement ces variations, mais il est essentiel de les comprendre.
• Le Délai de Livraison : Le contrat doit mentionner une date ou un trimestre de livraison prévisionnel. Nous vérifions si des clauses de retard “légitimes” (intempéries, difficultés techniques) sont prévues et si des pénalités de retard au profit de l’acquéreur sont bien stipulées en cas de dépassement non justifié.

N’oubliez pas : après la signature, vous disposez d’un délai de rétractation de 10 jours pour changer d’avis sans pénalité.

Point 2 : La Solidité du Promoteur et la Garantie d’Achèvement (GFA)

Le risque principal en VEFA est la défaillance du promoteur, qui pourrait mener à un chantier inachevé. Pour parer à ce risque, la loi impose au promoteur de souscrire une garantie financière.

Ce que nous vérifions pour vous :

• L’Existence de la Garantie Financière d’Achèvement (GFA) : C’est la garantie la plus protectrice. Elle assure qu’en cas de faillite du promoteur, un organisme financier (banque ou assurance) financera la fin des travaux. Nous nous assurons que cette garantie, aussi appelée “garantie extrinsèque”, est bien mentionnée dans l’acte de vente.
• L’Alternative, la Garantie de Remboursement : Moins courante, elle prévoit qu’en cas de défaillance, les sommes que vous avez déjà versées vous soient intégralement remboursées. Dans ce cas, la vente est annulée et vous ne devenez pas propriétaire.

La vérification de ces garanties est un acte de sécurité fondamental que nous effectuons avant la signature de l’acte de vente définitif.

 

Point 3 : L’Acte de Vente Authentique et l’Échelonnement des Paiements

Environ un mois avant la signature, le notaire vous envoie le projet d’acte de vente définitif.C’est cet acte authentique qui scelle le transfert de propriété. En VEFA, vous devenez propriétaire du sol le jour de la signature, puis des constructions au fur et à mesure de leur édification.

Ce que nous vérifions pour vous :

• La Conformité de l’Acte : Nous nous assurons que l’acte de vente reprend scrupuleusement toutes les conditions du contrat de réservation (prix, description, délai).
• L’Échéancier des Appels de Fonds : Le paiement du prix est échelonné selon l’avancement des travaux, et les pourcentages maximums sont strictement encadrés par la loi.

Étape de la Construction	Pourcentage Maximum du Prix Total
Achèvement des fondations	35 %
Mise hors d’eau (toit posé)	70 %
Achèvement des travaux	95 %
Livraison (remise des clés)	5 % (solde)

Nous veillons à la conformité de chaque appel de fonds émis par le promoteur.

 

Point 4 : La Livraison, un Moment Clé à ne pas Bâcler

La livraison est le moment où le promoteur vous remet les clés. Ce n’est pas une simple formalité, mais l’étape où vous acceptez (ou non) les travaux.

Ce que nous vous conseillons :

• Le Procès-Verbal de Livraison : Le jour de la visite de livraison, soyez méticuleux. Chaque défaut, même mineur (peinture écaillée, prise qui ne fonctionne pas, carrelage fissuré), doit être noté dans le procès-verbal de livraison. Ce sont les “réserves”.
• Le Droit de Consigner le Solde : Si vous constatez des défauts de conformité importants (une baignoire à la place de la douche prévue, une surface inférieure à ce qui est convenu…) ou des malfaçons, vous avez le droit de consigner le solde des 5% du prix auprès du notaire ou de la Caisse des Dépôts. Cette somme ne sera versée au promoteur qu’une fois les réparations effectuées. C’est votre levier le plus puissant.

 

Point 5 : Les Garanties Post-Livraison, Vos Protections sur le Long Terme

Une fois propriétaire, vous restez protégé par plusieurs garanties légales. Il est essentiel de les connaître pour savoir quand et comment les activer.

• La Garantie de Parfait Achèvement (GPA) – 1 an : Elle couvre tous les désordres et malfaçons que vous avez signalés dans le procès-verbal de livraison, ainsi que ceux qui apparaissent dans l’année qui suit la réception des travaux.
• La Garantie Biennale (ou de bon fonctionnement) – 2 ans : Elle couvre les dysfonctionnements des équipements “dissociables” du bâtiment, c’est-à-dire ceux que l’on peut enlever sans détériorer le gros œuvre : radiateurs, volets roulants, robinetterie, interphones, etc.
• La Garantie Décennale – 10 ans : C’est la plus importante. Elle couvre les dommages graves qui compromettent la solidité de l’immeuble ou le rendent impropre à sa destination (fissures majeures dans les murs, défauts d’étanchéité de la toiture…). Elle est couplée à l’assurance dommages-ouvrage, qui permet un préfinancement rapide des réparations.

 

Conclusion : Le Notaire, Votre Bouclier Juridique en VEFA

L’achat en VEFA est un parcours passionnant mais semé d’embûches potentielles. Le rôle du notaire est de vous servir de bouclier juridique à chaque étape : de l’analyse du contrat de réservation à la vérification des garanties, en passant par la sécurisation des paiements et le conseil lors de la livraison.

Notre expertise en promotion immobilière et en droit immobilier est spécifiquement conçue pour accompagner ce type de projet complexe.

Pour sécuriser votre achat sur plan, n’hésitez pas à contacter notre étude dès le début de votre projet.

La Société Civile Immobilière (SCI) familiale est sur toutes les lèvres dès qu’il s’agit d’acheter à plusieurs, de gérer un patrimoine ou d’anticiper une transmission. Souvent présentée comme une solution miracle, elle est en réalité un outil juridique puissant, mais dont la pertinence dépend entièrement de votre situation et de vos objectifs. Est-ce vraiment la solution idéale pour vous?

En tant que notaires, nous accompagnons quotidiennement des familles dans la structuration de leur patrimoine. Ce guide a pour but de vous apporter des réponses claires et nuancées, pour vous aider à comprendre si la SCI est bien l’outil qu’il vous faut.

 

Qu’est-ce qu’une SCI Familiale, Concrètement ?

Pour faire simple, une SCI est une société dont l’objet est de détenir et de gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Elle doit être constituée d’au moins deux associés, qui sont membres de la même famille (jusqu’au 4ème degré).

Le principe est le suivant : ce n’est plus vous qui détenez directement le bien immobilier, c’est la SCI. En contrepartie de votre apport (en argent ou en nature), vous recevez des parts sociales proportionnelles. Vous n’êtes donc plus propriétaire de “murs”, mais détenteur de “parts”. Cette distinction est fondamentale et ouvre la porte à de nombreux avantages.

 

Les 4 Avantages Majeurs de la SCI Familiale

La popularité de la SCI repose sur quatre piliers principaux qui en font un outil de gestion patrimoniale de premier ordre.

1. Faciliter la Transmission de Votre Patrimoine

C’est sans doute l’avantage le plus connu. La SCI permet d’organiser une transmission “sur-mesure” et fiscalement optimisée.

• Donations progressives : Au lieu de donner un bien immobilier (ce qui est indivisible), vous pouvez donner des parts sociales, petit à petit. Cela permet d’utiliser les abattements fiscaux sur les donations (100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans) de manière beaucoup plus souple et efficace.
• Conserver le contrôle : Les parents peuvent donner la nue-propriété des parts à leurs enfants tout en conservant l’usufruit et le statut de gérant. Ils continuent ainsi de gérer le bien et d’en percevoir les revenus (loyers), tout en préparant la transmission future sans droits de succession sur ces parts.

2. Éviter les Blocages de l’Indivision

L’indivision est la situation par défaut lorsque plusieurs personnes héritent d’un même bien. C’est un régime rigide où les décisions importantes doivent être prises à l’unanimité, ce qui peut mener à des situations de blocage.

• Une gestion simplifiée : Dans une SCI, les règles de gestion sont définies par les statuts. Un gérant est nommé et peut prendre les décisions courantes seul. Les décisions plus importantes sont prises en assemblée générale à la majorité prévue par les statuts, et non plus à l’unanimité. Cela prévient les conflits et assure une gestion fluide du patrimoine.

3. Protéger le Conjoint ou le Concubin

Pour les couples non mariés, la SCI est un outil de protection extrêmement efficace. En cas de décès, le concubin survivant n’est pas héritier et peut se retrouver en indivision avec les héritiers du défunt (ses enfants, ses parents…), qui peuvent exiger la vente du logement.

• Le démembrement croisé : Cette technique consiste pour chaque concubin à acheter la nue-propriété d’une partie des parts et l’usufruit de l’autre partie. Au décès du premier, le survivant récupère l’usufruit des parts du défunt et devient usufruitier de la totalité des parts. Il conserve ainsi la pleine jouissance du bien (droit d’y habiter ou de le louer) sa vie durant, sans que les héritiers ne puissent s’y opposer.

4. Un Levier pour l’Investissement

La SCI peut faciliter l’obtention d’un financement bancaire, car la banque peut prendre des garanties sur les parts sociales en plus de l’hypothèque sur le bien. Elle permet également de séparer clairement le patrimoine immobilier des autres activités professionnelles des associés.

 

Les Inconvénients et Contraintes à ne pas Négliger

La SCI n’est pas une solution magique. Elle implique des contraintes qu’il est essentiel de connaître avant de se lancer.

• Un Formalisme et un Coût de Gestion : Une SCI est une véritable société. Cela implique :
  • Des frais de constitution (rédaction des statuts, enregistrement…).
  • La tenue d’une comptabilité, même simplifiée.
  • La tenue d’une assemblée générale annuelle avec rédaction d’un procès-verbal.
• La Responsabilité Illimitée des Associés : C’est un point crucial. Si la SCI a des dettes (un crédit immobilier, par exemple) et qu’elle ne peut pas les rembourser, les créanciers peuvent se retourner contre le patrimoine personnel des associés, à proportion de leurs parts dans le capital.
• Des Décisions Collectives : Bien que plus souple que l’indivision, la gestion d’une SCI reste collective. Une mésentente entre associés peut paralyser la société si les statuts ne sont pas rédigés avec une grande précision.

 

Alors, Quand Opter pour la SCI Familiale ?

La SCI n’est pas toujours la solution idéale. Voici un tableau pour vous aider à y voir plus clair.

La SCI est une excellente solution si…	La SCI n’est probablement pas nécessaire si…
Vous souhaitez acheter à plusieurs (en couple non marié, entre frères et sœurs…).	Vous achetez seul votre résidence principale.
Vous possédez déjà plusieurs biens et souhaitez en optimiser la gestion et la transmission.	Vous achetez votre résidence principale en couple marié sous le régime de la communauté.
Vous voulez transmettre progressivement votre patrimoine immobilier à vos enfants.	Votre patrimoine immobilier est très limité et ne présente pas d’enjeux de transmission complexes.
Vous voulez protéger votre partenaire de PACS ou votre concubin en cas de décès.	Le coût et le formalisme de gestion vous semblent trop lourds par rapport aux avantages.

Le Rôle du Notaire : L’Architecte de Votre SCI

La création d’une SCI ne se résume pas à remplir un formulaire en ligne. C’est un acte patrimonial majeur qui doit être pensé sur le long terme.

En tant que votre notaire, notre rôle est d’être l’architecte de votre projet :

• Conseiller : Nous analysons votre situation familiale et patrimoniale pour valider si la SCI est bien l’outil le plus pertinent pour vous.
• Rédiger les Statuts sur-mesure : C’est l’étape la plus importante. Des statuts bien rédigés (clauses sur la gérance, les majorités de vote, l’agrément des nouveaux associés…) sont la meilleure protection contre les conflits futurs.
• Orchestrer : Nous nous occupons de toutes les formalités de création et d’immatriculation de votre société.

Notre expertise en droit de la famille et en droit immobilier nous permet d’avoir une vision à 360° de votre projet.

Pour plus d’informations officielles, vous pouvez consulter la page dédiée sur le site du service public.

 

Conclusion

La SCI familiale est un outil formidable pour gérer et transmettre un patrimoine immobilier, à condition qu’elle soit utilisée à bon escient et que ses règles soient définies avec précision dès le départ. Ce n’est pas une solution universelle, mais une solution sur-mesure qui, bien conçue, peut sécuriser l’avenir de votre famille pour des décennies.

Pour savoir si la SCI est adaptée à votre projet, n’hésitez pas à contacter notre étude. Nous sommes là pour vous apporter un conseil personnalisé.

L’achat d’un bien immobilier est une étape majeure, et la question des “frais de notaire” est souvent une source d’interrogation et d’inquiétude. Ce terme, bien qu’ancré dans le langage courant, est trompeur. En réalité, la somme que vous versez au notaire est majoritairement composée de taxes collectées pour le compte de l’État.

En tant que notaires, notre rôle est de sécuriser votre transaction, mais aussi de vous apporter une transparence totale sur ces frais d’acquisition. Ce guide a pour but de décomposer précisément ce que vous payez, pourquoi vous le payez, et comment vous pouvez légalement optimiser ce montant.

La Règle Générale : 7% à 8% du Prix de Vente

Pour un achat dans l’immobilier ancien, les frais d’acquisition représentent en moyenne 7% à 8% du prix du bien. C’est un ordre de grandeur essentiel à intégrer dans votre plan de financement dès le départ. Pour un appartement de 250 000 €, cela représente environ 20 000 €.

Mais où va réellement cet argent? Contrairement à une idée reçue, la rémunération du notaire ne représente qu’une petite fraction de ce total. La grande majorité est constituée d’impôts et de taxes.

La Décomposition des Frais d’Acquisition : 4 Postes Clés

La somme que vous versez au notaire se divise en quatre grandes catégories. Pour bien comprendre, imaginez un gâteau :

• 80% : Les Droits de Mutation (Taxes)
• 10% : Les Émoluments du Notaire (Sa rémunération)
• 10% : Les Débours & Frais Annexes

1. Les Droits de Mutation à Titre Onéreux (DMTO) : La Part de l’État et des Collectivités (environ 80% du total)

C’est de loin la part la plus importante. Ces taxes sont collectées par le notaire et intégralement reversées au Trésor Public, au profit du département et de la commune où se situe le bien.

En 2025, dans la quasi-totalité des départements français (97 sur 101), le taux global est de 5,80% du prix de vente. Ce taux se décompose lui-même en une taxe départementale, une taxe communale et des frais de recouvrement pour l’État.

2. Les Émoluments du Notaire : Sa Rémunération (environ 10% du total)

C’est la seule partie qui rémunère l’office notarial pour son travail de conseil, de rédaction des actes et de sécurisation de la transaction. Cette rémunération n’est pas libre : elle est strictement réglementée par l’État via un barème national proportionnel et dégressif par tranches.

Barème des Émoluments Proportionnels (en vigueur en 2025)

Tranche du Prix du Bien	Taux Applicable
De 0 € à 6 500 €	3,870 %
De 6 501 € à 17 000 €	1,596 %
De 17 001 € à 60 000 €	1,064 %
Au-delà de 60 000 €	0,799 %

À ce montant s’ajoute une TVA de 20%.

3. Les Débours : Le Remboursement des Frais Avancés (environ 10% du total)

Les débours sont les sommes que le notaire avance pour votre compte afin de rémunérer les différents intervenants et obtenir les documents administratifs nécessaires à la vente. Cela inclut par exemple :

• La consultation du cadastre et des documents d’urbanisme.
• L’obtention de l’état hypothécaire.
• La rémunération éventuelle d’un géomètre-expert.
• Les frais de publication de la vente.
  Le montant des débours varie selon la complexité du dossier, mais se situe généralement entre 800 € et 1 600 € pour une transaction standard.

4. La Contribution de Sécurité Immobilière (CSI)

Cette taxe, reversée à l’État, sert à financer les formalités d’enregistrement et de publicité foncière. Son taux est de 0,10% du prix du bien, avec un minimum de 15 €.

Exemple Concret : Calcul des Frais pour un Bien à 250 000 €

Pour rendre cela plus concret, simulons le calcul pour un appartement ancien à Lyon, vendu 250 000 €.

1. Droits de Mutation (DMTO) : 250 000 € x 5,80% (taux du Rhône) = 14 500 €
2. Émoluments du Notaire (HT) :
   • (6 500 x 3,870%) + (10 500 x 1,596%) + (43 000 x 1,064%) + (190 000 x 0,799%) = 251,55 + 167,58 + 457,52 + 1 518,10 = 2 394,75 € HT
   • TVA (20%) : 478,95 €
   • Total Émoluments TTC : 2 873,70 €
3. Débours (estimation moyenne) : 1 200 €
4. Contribution de Sécurité Immobilière : 250 000 € x 0,10% = 250 €

Total Estimé des Frais d’Acquisition : 14 500 + 2 873,70 + 1 200 + 250 = 18 823,70 €

(Soit environ 7,5% du prix de vente)

3 Astuces Légales pour Réduire les Frais de Notaire

S’il est impossible de négocier les taxes, il existe des leviers légaux pour optimiser le montant final.

1. Déduire la Valeur du Mobilier

Les frais d’acquisition ne s’appliquent que sur la valeur du bien immobilier “nu”. Si vous achetez un bien avec une cuisine équipée, de l’électroménager ou des meubles de valeur, vous pouvez déduire leur valeur du prix de vente.

• Comment faire? Il faut lister précisément ce mobilier et sa valeur (en appliquant un coefficient de vétusté) dans une annexe au compromis de vente.
• Exemple : Pour notre bien à 250 000 €, si vous évaluez la cuisine équipée et l’électroménager à 10 000 €, les frais seront calculés sur 240 000 €. L’économie sur les droits de mutation seuls serait de 10 000 € x 5,80% = 580 €.

2. Isoler les Frais d’Agence Immobilière

Si vous passez par une agence, assurez-vous que le mandat de vente stipule que les frais d’agence sont à la “charge de l’acquéreur”.

• Comment faire? Le compromis de vente doit bien distinguer le prix “net vendeur” et le montant des honoraires d’agence. Vous paierez les frais de notaire uniquement sur le prix net vendeur.
• Exemple : Un bien affiché 262 500 € “FAI” (Frais d’Agence Inclus) avec 12 500 € d’honoraires. Si les frais sont à votre charge, les frais de notaire seront calculés sur 250 000 €, et non 262 500 €. L’économie est d’environ 725 €.

3. Négocier les Émoluments du Notaire (sous conditions)

La loi autorise les notaires à accorder une remise sur leurs émoluments pour les transactions d’un montant supérieur à 100 000 €.

• Comment ça marche? La remise peut aller jusqu’à 20% et ne s’applique que sur la part des émoluments calculée sur la tranche du prix supérieure à 100 000 €. Si un notaire décide d’appliquer cette remise, il doit le faire pour tous ses clients sur des opérations similaires.

 

Conclusion : Le Notaire, Votre Allié pour un Achat Sécurisé et Transparent

Vous l’aurez compris, les “frais de notaire” sont avant tout des taxes. La part qui rémunère le notaire garantit la sécurité juridique absolue de votre projet, l’une des transactions les plus importantes de votre vie.

Notre rôle, en tant que notaires, est de vous accompagner avec la plus grande transparence. Nous sommes là pour vous fournir une estimation détaillée et personnalisée de ces frais et pour vous conseiller sur les meilleures stratégies à adopter pour votre projet.

N’hésitez pas à contacter notre étude pour toute question sur votre projet d’acquisition. Notre expertise en droit immobilier est à votre service.