L’achat d’un bien immobilier est une étape majeure, et la question des “frais de notaire” est souvent une source d’interrogation et d’inquiétude. Ce terme, bien qu’ancré dans le langage courant, est trompeur. En réalité, la somme que vous versez au notaire est majoritairement composée de taxes collectées pour le compte de l’État.

En tant que notaires, notre rôle est de sécuriser votre transaction, mais aussi de vous apporter une transparence totale sur ces frais d’acquisition. Ce guide a pour but de décomposer précisément ce que vous payez, pourquoi vous le payez, et comment vous pouvez légalement optimiser ce montant.

La Règle Générale : 7% à 8% du Prix de Vente

Pour un achat dans l’immobilier ancien, les frais d’acquisition représentent en moyenne 7% à 8% du prix du bien. C’est un ordre de grandeur essentiel à intégrer dans votre plan de financement dès le départ. Pour un appartement de 250 000 €, cela représente environ 20 000 €.

Mais où va réellement cet argent? Contrairement à une idée reçue, la rémunération du notaire ne représente qu’une petite fraction de ce total. La grande majorité est constituée d’impôts et de taxes.

La Décomposition des Frais d’Acquisition : 4 Postes Clés

La somme que vous versez au notaire se divise en quatre grandes catégories. Pour bien comprendre, imaginez un gâteau :

• 80% : Les Droits de Mutation (Taxes)
• 10% : Les Émoluments du Notaire (Sa rémunération)
• 10% : Les Débours & Frais Annexes

1. Les Droits de Mutation à Titre Onéreux (DMTO) : La Part de l’État et des Collectivités (environ 80% du total)

C’est de loin la part la plus importante. Ces taxes sont collectées par le notaire et intégralement reversées au Trésor Public, au profit du département et de la commune où se situe le bien.

En 2025, dans la quasi-totalité des départements français (97 sur 101), le taux global est de 5,80% du prix de vente. Ce taux se décompose lui-même en une taxe départementale, une taxe communale et des frais de recouvrement pour l’État.

2. Les Émoluments du Notaire : Sa Rémunération (environ 10% du total)

C’est la seule partie qui rémunère l’office notarial pour son travail de conseil, de rédaction des actes et de sécurisation de la transaction. Cette rémunération n’est pas libre : elle est strictement réglementée par l’État via un barème national proportionnel et dégressif par tranches.

Barème des Émoluments Proportionnels (en vigueur en 2025)

À ce montant s’ajoute une TVA de 20%.

3. Les Débours : Le Remboursement des Frais Avancés (environ 10% du total)

Les débours sont les sommes que le notaire avance pour votre compte afin de rémunérer les différents intervenants et obtenir les documents administratifs nécessaires à la vente. Cela inclut par exemple :

• La consultation du cadastre et des documents d’urbanisme.
• L’obtention de l’état hypothécaire.
• La rémunération éventuelle d’un géomètre-expert.
• Les frais de publication de la vente.
  Le montant des débours varie selon la complexité du dossier, mais se situe généralement entre 800 € et 1 600 € pour une transaction standard.

4. La Contribution de Sécurité Immobilière (CSI)

Cette taxe, reversée à l’État, sert à financer les formalités d’enregistrement et de publicité foncière. Son taux est de 0,10% du prix du bien, avec un minimum de 15 €.

Exemple Concret : Calcul des Frais pour un Bien à 250 000 €

Pour rendre cela plus concret, simulons le calcul pour un appartement ancien à Lyon, vendu 250 000 €.

1. Droits de Mutation (DMTO) : 250 000 € x 5,80% (taux du Rhône) = 14 500 €
2. Émoluments du Notaire (HT) :
   • (6 500 x 3,870%) + (10 500 x 1,596%) + (43 000 x 1,064%) + (190 000 x 0,799%) = 251,55 + 167,58 + 457,52 + 1 518,10 = 2 394,75 € HT
   • TVA (20%) : 478,95 €
   • Total Émoluments TTC : 2 873,70 €
3. Débours (estimation moyenne) : 1 200 €
4. Contribution de Sécurité Immobilière : 250 000 € x 0,10% = 250 €

Total Estimé des Frais d’Acquisition : 14 500 + 2 873,70 + 1 200 + 250 = 18 823,70 €

(Soit environ 7,5% du prix de vente)

3 Astuces Légales pour Réduire les Frais de Notaire

S’il est impossible de négocier les taxes, il existe des leviers légaux pour optimiser le montant final.

1. Déduire la Valeur du Mobilier

Les frais d’acquisition ne s’appliquent que sur la valeur du bien immobilier “nu”. Si vous achetez un bien avec une cuisine équipée, de l’électroménager ou des meubles de valeur, vous pouvez déduire leur valeur du prix de vente.

• Comment faire? Il faut lister précisément ce mobilier et sa valeur (en appliquant un coefficient de vétusté) dans une annexe au compromis de vente.
• Exemple : Pour notre bien à 250 000 €, si vous évaluez la cuisine équipée et l’électroménager à 10 000 €, les frais seront calculés sur 240 000 €. L’économie sur les droits de mutation seuls serait de 10 000 € x 5,80% = 580 €.

2. Isoler les Frais d’Agence Immobilière

Si vous passez par une agence, assurez-vous que le mandat de vente stipule que les frais d’agence sont à la “charge de l’acquéreur”.

• Comment faire? Le compromis de vente doit bien distinguer le prix “net vendeur” et le montant des honoraires d’agence. Vous paierez les frais de notaire uniquement sur le prix net vendeur.
• Exemple : Un bien affiché 262 500 € “FAI” (Frais d’Agence Inclus) avec 12 500 € d’honoraires. Si les frais sont à votre charge, les frais de notaire seront calculés sur 250 000 €, et non 262 500 €. L’économie est d’environ 725 €.

3. Négocier les Émoluments du Notaire (sous conditions)

La loi autorise les notaires à accorder une remise sur leurs émoluments pour les transactions d’un montant supérieur à 100 000 €.

• Comment ça marche? La remise peut aller jusqu’à 20% et ne s’applique que sur la part des émoluments calculée sur la tranche du prix supérieure à 100 000 €. Si un notaire décide d’appliquer cette remise, il doit le faire pour tous ses clients sur des opérations similaires.

Conclusion : Le Notaire, Votre Allié pour un Achat Sécurisé et Transparent

Vous l’aurez compris, les “frais de notaire” sont avant tout des taxes. La part qui rémunère le notaire garantit la sécurité juridique absolue de votre projet, l’une des transactions les plus importantes de votre vie.

Notre rôle, en tant que notaires, est de vous accompagner avec la plus grande transparence. Nous sommes là pour vous fournir une estimation détaillée et personnalisée de ces frais et pour vous conseiller sur les meilleures stratégies à adopter pour votre projet.

N’hésitez pas à contacter notre étude pour toute question sur votre projet d’acquisition. Notre expertise en droit immobilier est à votre service.