Acheter un logement sur plan, ou en Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA), est une perspective séduisante : vous bénéficiez d’un bien neuf, aux dernières normes, souvent personnalisable et avec des frais de notaire réduits. Cependant, cette acquisition se distingue radicalement de l’achat dans l’ancien. Vous n’achetez pas un bien existant, mais un droit à construire, ce qui implique un parcours juridique complexe et des risques spécifiques.

En tant que notaires spécialisés dans l’immobilier complexe, nous accompagnons de nombreux acquéreurs dans leurs projets en VEFA. Notre rôle est de transformer l’incertitude en sécurité juridique. Voici les 5 points de vigilance essentiels que nous vérifions systématiquement pour protéger votre investissement.

Point 1 : Le Contrat de Réservation, un Engagement à ne pas Sous-Estimer

Le premier document que vous signerez est le contrat de réservation. Contrairement à une simple option, il s’agit d’un véritable avant-contrat qui vous engage. Il est souvent signé rapidement, parfois dans un bureau de vente, mais son contenu est crucial.

Ce que nous vérifions pour vous :

• La Description Précise du Logement : Les visuels 3D sont des outils marketing, pas des documents contractuels. Nous nous assurons que la notice descriptive annexée au contrat est exhaustive et précise : surface habitable, nombre de pièces, matériaux utilisés, équipements privatifs et collectifs. C’est ce document qui fait foi.
• Le Prix de Vente et ses Conditions : Le prix est-il indiqué comme “prévisionnel” ou “ferme”? Existe-t-il une clause de révision de prix? La loi encadre strictement ces variations, mais il est essentiel de les comprendre.
• Le Délai de Livraison : Le contrat doit mentionner une date ou un trimestre de livraison prévisionnel. Nous vérifions si des clauses de retard “légitimes” (intempéries, difficultés techniques) sont prévues et si des pénalités de retard au profit de l’acquéreur sont bien stipulées en cas de dépassement non justifié.

N’oubliez pas : après la signature, vous disposez d’un délai de rétractation de 10 jours pour changer d’avis sans pénalité.

Point 2 : La Solidité du Promoteur et la Garantie d’Achèvement (GFA)

Le risque principal en VEFA est la défaillance du promoteur, qui pourrait mener à un chantier inachevé. Pour parer à ce risque, la loi impose au promoteur de souscrire une garantie financière.

Ce que nous vérifions pour vous :

• L’Existence de la Garantie Financière d’Achèvement (GFA) : C’est la garantie la plus protectrice. Elle assure qu’en cas de faillite du promoteur, un organisme financier (banque ou assurance) financera la fin des travaux. Nous nous assurons que cette garantie, aussi appelée “garantie extrinsèque”, est bien mentionnée dans l’acte de vente.
• L’Alternative, la Garantie de Remboursement : Moins courante, elle prévoit qu’en cas de défaillance, les sommes que vous avez déjà versées vous soient intégralement remboursées. Dans ce cas, la vente est annulée et vous ne devenez pas propriétaire.

La vérification de ces garanties est un acte de sécurité fondamental que nous effectuons avant la signature de l’acte de vente définitif.

Point 3 : L’Acte de Vente Authentique et l’Échelonnement des Paiements

Environ un mois avant la signature, le notaire vous envoie le projet d’acte de vente définitif.C’est cet acte authentique qui scelle le transfert de propriété. En VEFA, vous devenez propriétaire du sol le jour de la signature, puis des constructions au fur et à mesure de leur édification.

Ce que nous vérifions pour vous :

• La Conformité de l’Acte : Nous nous assurons que l’acte de vente reprend scrupuleusement toutes les conditions du contrat de réservation (prix, description, délai).
• L’Échéancier des Appels de Fonds : Le paiement du prix est échelonné selon l’avancement des travaux, et les pourcentages maximums sont strictement encadrés par la loi.

Nous veillons à la conformité de chaque appel de fonds émis par le promoteur.

Point 4 : La Livraison, un Moment Clé à ne pas Bâcler

La livraison est le moment où le promoteur vous remet les clés. Ce n’est pas une simple formalité, mais l’étape où vous acceptez (ou non) les travaux.

Ce que nous vous conseillons :

• Le Procès-Verbal de Livraison : Le jour de la visite de livraison, soyez méticuleux. Chaque défaut, même mineur (peinture écaillée, prise qui ne fonctionne pas, carrelage fissuré), doit être noté dans le procès-verbal de livraison. Ce sont les “réserves”.
• Le Droit de Consigner le Solde : Si vous constatez des défauts de conformité importants (une baignoire à la place de la douche prévue, une surface inférieure à ce qui est convenu…) ou des malfaçons, vous avez le droit de consigner le solde des 5% du prix auprès du notaire ou de la Caisse des Dépôts. Cette somme ne sera versée au promoteur qu’une fois les réparations effectuées. C’est votre levier le plus puissant.

Point 5 : Les Garanties Post-Livraison, Vos Protections sur le Long Terme

Une fois propriétaire, vous restez protégé par plusieurs garanties légales. Il est essentiel de les connaître pour savoir quand et comment les activer.

• La Garantie de Parfait Achèvement (GPA) – 1 an : Elle couvre tous les désordres et malfaçons que vous avez signalés dans le procès-verbal de livraison, ainsi que ceux qui apparaissent dans l’année qui suit la réception des travaux.
• La Garantie Biennale (ou de bon fonctionnement) – 2 ans : Elle couvre les dysfonctionnements des équipements “dissociables” du bâtiment, c’est-à-dire ceux que l’on peut enlever sans détériorer le gros œuvre : radiateurs, volets roulants, robinetterie, interphones, etc.
• La Garantie Décennale – 10 ans : C’est la plus importante. Elle couvre les dommages graves qui compromettent la solidité de l’immeuble ou le rendent impropre à sa destination (fissures majeures dans les murs, défauts d’étanchéité de la toiture…). Elle est couplée à l’assurance dommages-ouvrage, qui permet un préfinancement rapide des réparations.

Conclusion : Le Notaire, Votre Bouclier Juridique en VEFA

L’achat en VEFA est un parcours passionnant mais semé d’embûches potentielles. Le rôle du notaire est de vous servir de bouclier juridique à chaque étape : de l’analyse du contrat de réservation à la vérification des garanties, en passant par la sécurisation des paiements et le conseil lors de la livraison.

Notre expertise en promotion immobilière et en droit immobilier est spécifiquement conçue pour accompagner ce type de projet complexe.

Pour sécuriser votre achat sur plan, n’hésitez pas à contacter notre étude dès le début de votre projet.